Процедура покупки

      Процедура покупки недвижимости в США.

       

      Покупка недвижимости в США станет для Вас выгодной инвестицией, если в этом  Вам будут помогать специалисты, вовлеченные в поиск недвижимости и оформление сделки купли-продажи: юристы, кредиторы, оценщики, риэлторы, сотрудники регистрационных компаний, инспекторы.

       

      В зависимости от цели инвестиции и количества участников сделки юридическая форма владения недвижимостью может быть: 

       -  Собственность одного владельца (физического лица или компании)

       -  Собственность двух и более владельцев (Tenancy in Common or Joint Tenancy)
       -  Собственность супругов (Community Property or Community Property with Right of Survivorship)


      Процедура покупки недвижимости в США одинакова, не зависимо от того, что вы покупаете: дом, квартиру, земельный участок под строительство, апарт-комплекс  или коммерческое здание и состоит из следующих этапов:

       

      1. Подготовка Вашего заказа -  Поиск, включая перечень критериев отбора недвижимости; сроки исполнения заказа; порядок цен на недвижимость в США; размер дополнительного финансирования инвестиции.

       

      2. Контракт на предоставление услуг по регистрации Вашей американской компании (по желанию), открытие для Вас и/или Вашей компании и/или эскроу ( от англ. escrow - в англо-американском праве депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия) банковского счета в американском банке.

       

      3. Внесение Вами депозита на свой или эскроу счет в американском банке.

       

      4. Подбор объектов недвижимости по Вашему заказу.

       

      5. Выбор кредитора.

       

      6. Направление предложения продавцу и подписание Договора купли-продажи ( Real Estate Purchase Contract) , если продавец принял Ваше предложение.

       

      7. Регистрация подписанного обеими сторонами договора купли-продажи в местной регистрационной компании Escrow с предъявлением выписки из американского банка о сумме Вашего депозита на эскроу счете.

       

      8. Проведение выбранных Вами инспекций, к примеру:
      - оценка стоимости недвижимости/ Appraisal Report  независимым профессиональным оценщиком, чтобы Вы и банк были уверены, что цена не завышена продавцом
      - инспекция законности владения продавцом выставленной на продажу недвижимостью (Title Search) проводится для выявления возможных  залоговых обязательств  (Liens) или каких-либо других проблем, связанных с объектом продажи. В США ни одна сделка купли-продажи не признается действительной без этой инспекции.
      - проверка состояния здания/ Physical Inspection

       

      9. Заключительное соглашение с продавцом по итогам выполненных инспекций.

       

      10. Закрытие сделки купли-продажи: оформление кредита, перевод оставшейся суммы на эскроу счет. Вся процедура закрытия сделки проводится в соответствии с федеральным законом RESPA (The Real Estate Settlement Procedures Act).

       

      11. Получение ордера на недвижимость в США (Deed), официальное подтверждение факта передачи Вам права собственности на недвижимость в США. В каждом штате действует свой порядок выдачи этого ордера на недвижимость, например, в Калифорнии копия акта вручается покупателю в день закрытия сделки, а оригинал он получит по почте в течение нескольких дней.

       

      12. Договор на обслуживание и/или управление Вашей недвижимостью в США (по Вашему желанию).

       

      Период закрытия сделки по покупки недвижимости в США не превышает одного месяца. Сделка не может быть  завершена пока в регистрационную компанию Escrow не будут представлены основные документы:

       

       - Справка об отсутствии у продавца задолженностей по платежам на недвижимость, в том числе налоги.

       - Документ, подтверждающий, что продавец является полноправным владельцем продаваемого жилья.
       - Подтверждение от банка на предоставление кредита.
       - Документ о переходе недвижимости от продавца к покупателю.
       - Отсутствие задолженностей покупателя перед продавцом и перед Escrow по всем платежам при закрытии сделки.

       

      Покупка недвижимости в США – очень выгодная инвестиция при выполнении правил о прогрессивном налогообложении. В каждом штате существует минимальный срок владения недвижимостью как своим жильем, например, в Калифорнии – это один год.  Если вы хотите избежать дополнительного налогообложения (Capital Gains Tax) , вам нужно придерживаться правил.